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주택시장 영향요인과 향후 정책과제
주택시장 영향요인과 향후 정책과제 박천규 연구위원, 이길제 부연구위원, 이수욱 부동산시장연구센터 소장, 오민준 연구원 外 1> 주택시장은 거시경제 및 유동성 요인, 주택수급 요인, 정책 요인, 심리적 요인 등에 영향을 받으며 일련의 정책으로 주택시장 변동성은 줄어들 것으로 보이나, 저금리와 풍부한 유동성은 불안 요인으로 상존 2> 7.10대책 전후 주택에 대한 수익률 변화를 시뮬레이션한 결과, 다주택자(2주택자, 4년 보유)의 수익률이 –3~4%p 하락하고, 단기매매(2년 이내 매각)의 수익률은 1주택자 약 –6~7%p, 다주택자(2주택자)는 –10%p 내외 큰 폭으로 하락 3> 외국인 주택구매가 전 세계적으로 중요한 이슈로 부각되고 있어 외국인에 대한 촘촘한 정책설계의 필요성 증대 4> 전세가격은 2020년 초반 상승폭이 둔화됐으나 6월 이후 상승폭이 확대되었고, 임대인은 전세의 월세전환을 통해 손실을 최소화하려는 형태를 보일 가능성이 있음 5> 실수요자를 연령대별로 구분하여 살펴보면, 젊은 층의 비중이 가장 높은데 특히 이들은 생애최초가구의 특성을 가지며 LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율) 차입제약이 강하게 작용 정책방안 ① 주택시장 변동성 감소를 위한 주택수급 및 주택선호체계 분석 등을 고려할 때 당분간 연간 주택공급을 45~50만 호(수도권 27~30만 호) 이상 유지하고, 인구·가구 수 등의 수급상황을 고려한 중장기 공급전략 마련 ② 경기 침체와 연계하여 임차인의 실질 주거비부담 완화를 위한 공적 지원 강화 정책이 필요하며, 새로운 임대차제도의 안정적 정착을 위한 ‘주거안정센터’(가칭) 적극 활용 ③ 외국인 주택구입에 대한 정의를 재정립하여 실거주 목적일 경우에만 허용하고, 비거주 외국인일 경우 구입 제한 또는 관리감독을 강화(빈집, 단기임대 등)하는 등의 촘촘한 정책체계를 마련 ④ ‘주택비축은행’(가칭), 월상환액 고정형 담보대출, 금리상한형 주택담보대출 확대, 유한책임 주택담보대출 확대 등을 통한 주택금융소비자 보호를 강화하고, 금리상승 등 대내·외 충격에 대비 필요 ⑤ 다양한 소득계층 수요를 포괄할 수 있도록 통합형 공공임대주택의 공급을 확대하고, 부담 가능한 주택공급을 통한 실수요자의 ‘내 집 마련’ 기회 제고
등록일 2021-05-24
발간물 > 세미나/공청회자료
국토연구원 해외석학 특별강연 '그린뉴딜 정책 세미나'
발표 New energy for new cities: Challenges and solutions to building solar cities (새로운 에너지로 여는 새로운 도시: 태양광 도시를 만들기 위한 도전과 해법) - 존 번 (John Byrne) 델라웨어대학교 에너지·기후변화정책 석좌교수 토론 욥 타미니우(Job Taminiau) 박사(델라웨어大 에너지환경정책센터) 서정석 박사(에코앤파트너스 책임컨설턴트) 이정찬 책임연구원(국토환경·자원연구본부) 이후빈 책임연구원(주택·토지연구본부)
저자 국토연구원
연구원소식 (18)
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주거권 실현을 위한 중앙과 지방의 역할 분담 방안
지방분권 추진에 대한 논의가 진전되면서 주거정책 지방화에 대한 요구가 증대되고 있다. 인권으로서의 주거권 실현 수단인 주거정책은 지역주민의 욕구에 가장 밀접하게 대응할 수 있는 지방을 중심으로 추진되어야 한다는 것이 국제사회의 공통된 제안이다. 박미선 연구위원이 수행한 「주거권 실현을 위한 중앙과 지방의 역할 분담 방안」 연구는 주거정책의 구성과 기획, 집행, 재원 등의 측면에서 중앙과 지방이 주거권 실현을 위해 담당해야 할 역할을 살펴보고, 주거권 강화를 위한 중앙과 지방의 역할분담을 장·단기 전략으로 나누어 상세히 제안하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 박미선: 정부의 지속적인 공공임대주택 확충과 주거비 지원 등 주거정책 강화 노력에도 불구하고 주거정책의 사각지대 문제는 여전히 미완으로 남아있다. 유엔 적정주거권 특별보고관(Special Rapporteur on the Right to Adequate Housing)이 2018년 5월 방한 이후 제출한 결과보고서에서도 유사한 문제를 지적하고 있다. 보고서에서는 우리나라의 적정주택에 대한 주거권확보가 미흡하고 주거권 침해 상황이 확인된다며 정부의 적극적 노력을 촉구했다. 국제사회에서 주거여건 개선에 성공적인 국가로 알려져 있던 한국이 여전히 주거권 측면에서 갈 길이 멀다는 것을 역설적으로 보여준 사건이었다. 주거권 확보 논의는 역사가 길고 오래되었음에도 여전히 그 중요성이 사라지지 않고 있다. 이에 우리의 주거정책이 어디에 자리매김하고 있고, 어떻게 운영되는지 왜 여전히 주거취약계층 문제에 충분히 대응하지 못하는지에 대한 고민이 이어져왔다. 그 해결방안 중 하나로 중앙과 지방의 역할 분담에 대한 논의가 필요했기에 이 연구를 기획하게 되었다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 박미선: 주거정책의 기획과 집행, 운영, 그리고 재원 조달에 있어 우리 정책은 중앙집권적 양상이 강하게 나타난다. 인적 물적 자원이 부족하던 시기에는 단기간에 높은 성과를 내는 가장 효율적인 방식이었다. 그러나 중앙집권적 방식은 지역의 주거복지에 대한 다양한 소요에 부합하기 어려울 뿐 아니라 지역의 역량을 키울 여력을 제공하는 데 관대하기 어려운 방식이다. 지역의 특성과 창의를 발휘할 수 있도록 정책에 유연성을 확대해야 한다. 지방의 사업기획과 수행능력이 부족하니 자원 배분이 불가하다는 것이 아니라 자원 배분을 통하여 지역의 역량이 강화될 기회를 부여해야 한다는 발상의 전환이 있어야 한다. 이 연구를 통해 지역에서 시도되는 새로운 사업들을 확인할 수 있었다. 지역별 주거소요의 차이에 대응하여 각 지역이 보유한 자원과 특성을 활용하여 지역맞춤형 주거복지사업을 기획하고 집행하는 있다. 이러한 사업 메커니즘의 공유와 확산이 이뤄지면 주거정책 지방화로 나아가는 데 한걸음 더 기여할 수 있다. 이 지점이 본 연구가 갖는 가장 큰 의미라고 생각한다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 박미선: 보통 연구과정 중에 목차를 세팅하면 대체로 그 틀을 유지하며 내용을 채워가는 경향이 있다. 그런데 이번 과제에서는 연심회(연구심의회의)를 앞두고 연구진 간의 갑론을박이 치열하게 달아오르면서 중간연심회 이전에 한 번, 최종연심회 이전에 한 번, 그리고 최종보고서 작성 과정 중에 한 번, 총 3회에 걸쳐 연구 목차를 전면적으로 개편하는 과정이 있었다. 그럴 때마다 서로 이전 버전이 더 좋았던 게 아닐까 하며 토의를 거듭했고, 한 줄 한 줄 고심하며 써내려간 보고서 내용을 축약하면서 아쉬움도 많았다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 박미선: 지방정부가 각자의 주거소요에 대응하여 새로운 프로그램을 기획하고 운영하는 사례를 광역자치단체별로 조사했다. 소소한 작은 사업까지 주거복지 사업에 해당하는 경우 어느 부서에서 얼마나 많은 재원으로 누구를 대상으로 시행하는지, 실제 성과가 얼마나 되는지 등을 조사하는 과정이 생각보다 손이 많이 가는 작업이었다. 함께 연구에 참여한 이후빈 책임연구원과 조정희 책임연구원이 열과 성을 다해준 덕분에 힘든 작업을 잘 마무리할 수 있었다. 또한 각 지자체별로 주거분야 전문가를 모시고 지역주거복지포럼을 운영하여 의견을 수렴하고 지역상황에 대한 이해를 돕는 작업을 진행했는데, 참석하신 전문가들 모두 열정적으로 임해 준 덕에 지역의 생생한 목소리를 담을 수 있었다. 모든 과정이 연구진 덕분에 잘 마무리되어 팀워크의 기쁨을 느끼며 작업할 수 있었다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 박미선: 이 연구를 통하여 중앙정부의 재원 중 일부를 포괄보조금 형태로 조정하여 지방에서 직접 주거복지 소요에 맞는 계획을 수립하고 집행하는 책임성 강화 방안을 제안하였다. 이를 구체적으로 실현할 수 있는 전략이 수립돼야 할 것이다. 또한 그 전략을 수행하는 주체 중 지방 공사의 역할이 상당히 중요하므로 이에 대한 추가연구를 기획하고 싶다 박미선 연구위원은 2010년 미국 클리블랜드 주립대학교(Cleveland State University)에서 주택 및 커뮤니티 개발을 중점전공으로 도시정책학 박사학위를 취득한 후, 현재 국토연구원 주택토지연구본부에 재직 중이다. 주요 연구분야는 주거복지, 주거비부담지표, 청년 주거, 1인가구, 공공임대, 정책평가, 중남미 주택, 해외사업 등 주거복지 분야 전반을 아우르고 있다.
등록일 2020-07-02
연구원소식 > 보도자료
월간 「국토」 6월호, ‘포스트코로나 시대의 국토이슈와 대응 방향’
월간 「국토」 6월호, ‘포스트코로나 시대의 국토이슈와 대응 방향’- 지도로 보는 우리 국토, 코로나19확진자수 상위 60개국의 소득 및 확진자수 현황 -□ 2020년 코로나-19 바이러스가 가져온 팬데믹(pandemic)의 파장은 세계 경제와 우리 사회에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 세계경제가 20세기 대공황과 버금가는 타격을 입을 거라는 예측, 글로벌 공급망이 무너져 세계적 분업체계가 전면 개편될 것이라는 예측까지 제기 되고 있다.□ 국토연구원(원장 강현수)은 월간 국토 6월호 특집으로 ‘포스트코로나 시대의 국토 이슈와 대응방향’을 다루었다. 코로나19 사태의 광범위한 파급영향 중에서 국토, 지역, 도시 분야 등을 중심으로 국토연구원 전문가들이 필진으로 나섰다. ◦ 박경현 연구위원은 ‘포스트코로나 시대의 포용적 국토균형발전 방향’ 에서 “공간은 질병에 맞서 진화해 왔지만, 공간적 불평등을 심화시키는 영향도 미친다”며 불평등 심화에 대비한 포용적 국토균형발전의 필요성을 제기했다. ◦ 코로나19 사태 이후 지역경제 성장의 기회를 찾자는 의견도 있다. 남기찬 연구위원은 ‘포스트코로나, 지역경제 성장을 위한 또 다른 기회로’ 에서 지역경제의 V자 반등을 위해 언택트 시대의 지역경제 회복을 위한 지역전략을 제안했다. ◦ 이진희 책임연구원은 ‘언택트 일상화에 따른 도시공간의 이용 패턴 변화와 도시계획 대응’ 에서 언택트 방식에 따라 도시공간과 생활양식의 변화에 따른 도시계획적 대응을 주문했다. ◦ 감염병으로 인한 주거공간에 미치는 영향도 살펴봤다. 강미나 선임연구위원과 이후빈 책임연구원의 ‘포스트코로나 시대 건강한 집, 건강한 이웃’ 에서 취약계층의 고용-주거-교육에서 다중중첩의 어려움을 설명하고 주거형태의 변화를 전망했다. ◦ 노동집약적 건설산업에서 스마트 건설기술 적용 가능성과 발전방향도 전망했다. 이치주 책임연구원은 ‘포스트코로나 시대의 비대면, 스마트 건설기술 발전 방향’ 을 통해 발주-계획․설계-시공-안전․유지관리 단계별로 진단했다. ◦ 이재용 센터장, 이영주 센터장의 ‘스마트 방역도시 실현을 위한 민관 협력모델 강화’ 는 코로나19사태에서 데이터 기반 한 스마트 방역도시의 역할, 개인정보데이터 활용과 사생활침해, 정보주체간의 협력 등을 다루었다. ◦ 이외에도 박종순 연구위원 등의 ‘포스트코로나 시대의 생태백신: 그린 인프라와 그린뉴딜’, 오성호 국토인프라연구본부장의 ‘포스트코로나 시대의 국가 인프라 투자방향’을 게재했다. □ 부록 지도인 ‘지도로 보는 우리 국토’에서는 ‘코로나19 확진자수 상위 60개국의 소득 및 확진사수 현황’을 담아냈다. 국가별 1인당 국민소득(GNI)과 인구 10만 명당 확진자수를 버블차트 형식으로 제작했다. ◦ 지도는 분리하여 독자들이 보관하거나 찾아보기 쉽도록 제작되었다. 고해상도의 파일은 국토연구원 홈페이지(www.krihs.re.kr)에서 다운로드 받을 수 있다. 지도로 보는 우리 국토
등록일 2020-06-11
연구원소식 > 우수보고서 소개
도시내 온천관광지구 활력증진을 통한 경쟁력 제고 방안 연구
한때 호황을 누리던 온천관광지구는 1980년대 이후 지속적으로 쇠퇴하고 있어 재생이 필요한 시점이다. 온천시설의 노후화와 관광 트렌드의 변화로 온천자원 그 자체로는 도시의 성장동력으로서 한계를 지니고 있다. 따라서 온천과 연계한 새로운 콘텐츠 발굴과 육성 등 다양한 방식의 접근으로 기존의 도시재생과는 차별화된 새로운 재생전략이 필요하다. 이 연구에서는 도시 내 온천관광지구의 활력증진과 이를 통한 도시경쟁력 확보방안을 제시하고, 이를 지원하기 위한 정책방안을 제언했다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 이승욱: 도시 내 온천관광지구는 한때 호황을 누리면서 도시경쟁력에 미치는 영향력이 매우 컸다. 하지만 시설의 노후화와 관광 트렌드의 변화 등으로 온처관광지구의 쇠퇴는 모텔, 콘도 등 대규모 유휴시설을 발생시키고 주변 상권을 침체시키는 등 도시의 전반적인 경쟁력을 저하시키고 있는 실정이다. 온천이라는 지역자원을 활용하여 도시재생을 통해 도시경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 마련하고자 이 연구를 수행하게 됐다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 이승욱: 도시재생을 생각하면 주로 쇠퇴한 주거·상업·산업 지역 등을 떠올리게 된다. 하지만 도시 내 관광지구도 관광인프라 등의 노후로 유동인구가 감소하고 폐업하는 숙박시설들이 증가하면서 주변상권이 침체되는 등 도시경쟁력을 저하시키는 요인으로 분석됐다. 이제 관광지구의 재생을 고민해야 하며, 관광지가 가지는 특성을 고려하여 일반적인 도시재생과는 차별화된 전략이 필요하다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 이승욱: 국내 온천관광지구의 문제점을 진단하고 활성화 방안을 모색하기 위해 지역 청년들과 주민들을 중심으로 시민아이디어 캠프를 개최했다. 반나절 동안 함께 모여 많은 의견을 공유했으며 그 결과 좋은 아이디어들이 많이 도출되었다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 이승욱: 이번 연구에서는 지역현안에 대해 다양한 의견수렴을 청취하고자 노력했다. 1년 동안 연구를 진행하면서 주민설문조사, 정책설문조사, 시민아이디어캠프, 전문가자문단, 시민자문단, 청년토론회, 창업자 인터뷰, 온천 세미나 등을 통해 정책연구로서는 한계를 가졌던 지역 중심의 연구를 추진하고자 노력했다. 그 결과 시민들과 전문가들의 다양한 의견들을 이번 보고서에 담게 되어 매우 의미 있는 연구라 생각된다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 이승욱: 이번 연구를 수행하면서 호텔, 리조트, 상가건물 등 대규모 유휴시설이 생각보다 많다는 것을 알게 되었다. 지금은 빈집, 빈 점포, 폐교 등 다소 작은 공간단위의 유휴시설이 발생하고 있지만, 앞으로 저성장과 인구감소, 기술의 발전과 생활패턴의 변화로 인해 대규모 유휴부지는 지속적으로 발생할 것으로 예상된다. 관광단지를 포함한 대규모 주거단지·산업단지·쇼핑몰 등 대규모 유휴부지의 발생을 예방하고 효율적인 활용방안에 대한 정책연구를 수행하고 싶다. 이승욱 책임연구원은 현재 국토연구원 도시연구본부 책임연구원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 국·공유지, 이전부지, 유휴시설 등이다.
등록일 2020-06-04